▌ АВТОР — НАТАЛИ ЛОГИНОВА
Эксперт по недвижимости и инвестициям в жилую недвижимость. Основатель проекта Loginova Estate. Более 20 лет опыта в банковской и инвестиционной сфере. Специализируется на продаже жилой недвижимости для жизни и инвестиций, а также применяет коучинговый подход при работе с клиентами, помогая принимать стратегические решения при покупке недвижимости.
Последние несколько лет рынок недвижимости активно рос благодаря льготным ипотечным программам и рассрочкам от застройщиков. Реклама обещала «доступное жильё», минимальные платежи и ощущение, что купить квартиру может практически каждый.
Многие действительно воспользовались этими возможностями. Люди покупали квартиры на этапе строительства, оформляли рассрочки, брали ипотеку по сниженным ставкам и рассчитывали, что в будущем смогут легко справиться с финансовой нагрузкой. Однако сегодня рынок постепенно входит в новый этап — этап проверки этих решений на прочность.
Всё чаще ко мне обращаются люди, которые несколько лет назад приобрели недвижимость на очень привлекательных условиях, но сейчас сталкиваются с серьёзными трудностями. Причина проста: льготный период заканчивается. Кому-то необходимо переходить на стандартную ипотечную ставку, которая значительно выше первоначальной. У кого-то заканчивается рассрочка от застройщика, и возникает необходимость внести крупный остаточный платёж.
При этом за эти годы квартира уже стала частью жизни человека: сделан ремонт, семья привыкла к району, появились эмоциональная привязанность и ощущение стабильности. Именно поэтому многие начинают воспринимать проблему особенно болезненно: «Как же так? Я уже вложил столько сил, денег и времени».
Но главный вопрос здесь в другом. Очень часто при покупке недвижимости люди оценивают только текущий комфорт платежа и практически не анализируют долгосрочные риски. На фоне активной рекламы создаётся ощущение, что главное — успеть купить объект на «выгодных условиях». При этом далеко не все задают себе базовые вопросы: каким будет платёж через несколько лет? Сохранится ли текущий уровень дохода? Есть ли финансовая подушка? Что делать в случае изменения рыночной ситуации?
Недвижимость — это всегда долгосрочное финансовое обязательство. И чем привлекательнее выглядит предложение, тем внимательнее необходимо просчитывать возможные риски. Отдельная сложность возникает в ситуациях, когда человек понимает, что больше не справляется с нагрузкой и хочет продать объект.
Многие уверены, что смогут быстро выйти из сделки и заработать на росте стоимости недвижимости. Но на практике всё гораздо сложнее. Если квартира приобреталась по договору долевого участия, её продажа до оформления собственности происходит через переуступку прав. Для этого часто требуется согласование с застройщиком и банком, если объект находится в ипотеке.
Кроме того, такой объект уже не продаётся на тех условиях, на которых его покупал первый владелец. Новый покупатель не получает прежнюю льготную ставку или индивидуальную рассрочку. Фактически объект начинает конкурировать уже со вторичным рынком. И в некоторых случаях собственнику приходится продавать квартиру не с прибылью, а в ноль или даже в убыток.
Это не означает, что рассрочки или льготные программы — плохой инструмент. Наоборот, при грамотном подходе они могут быть эффективной возможностью для покупки недвижимости или инвестиций. Но важно понимать: высокая потенциальная доходность всегда связана с рисками. Поэтому перед покупкой недвижимости стоит оценивать не только привлекательность условий, но и собственную финансовую устойчивость, сценарии развития рынка и готовность к разным вариантам событий.
В недвижимости выигрывает не тот, кто быстрее вошёл в сделку, а тот, кто заранее просчитал последствия своего решения.
