▌ АВТОР — НАТАЛИ ЛОГИНОВА
Эксперт по недвижимости и инвестициям в жилую недвижимость. Основатель проекта Loginova Estate. Более 20 лет опыта в банковской и инвестиционной сфере. Специализируется на продаже жилой недвижимости для жизни и инвестиций, а также применяет коучинговый подход при работе с клиентами, помогая принимать стратегические решения при покупке недвижимости.
Одна из самых распространённых ошибок на рынке недвижимости — начинать выбор объекта раньше, чем появляется понимание цели покупки. На первый взгляд кажется, что всё наоборот: сначала человек изучает рынок, смотрит варианты, цены, ипотечные программы, а уже потом принимает решение. Но на практике именно отсутствие стратегии чаще всего приводит к финансово неэффективным покупкам.
Недавно ко мне обратилась девушка с запросом подобрать недвижимость в Москве. Она планировала продать квартиру в другом городе и вложить деньги в объект для дальнейшей сдачи в аренду. При этом разговор сразу начался с обсуждения ипотек, рассрочек и ежемесячных платежей. Как это часто бывает, человек уже успел самостоятельно изучить рынок, услышать про «льготные программы» и сформировать представление о том, что ему якобы подходит. Но проблема была в другом: у неё не было ответа на главный вопрос — для чего именно приобретается недвижимость.
Когда мы начали разбирать ситуацию глубже, выяснилось, что жить в квартире она не планирует. Основная цель — инвестиция и получение дохода от аренды. И здесь возникает важный момент, который многие упускают. Очень часто люди автоматически ориентируются на квартиры, потому что квартира воспринимается как более «надёжный» и понятный формат собственности. Особенно если речь идёт о центре Москвы. Однако с точки зрения инвестиций стратегия может быть совершенно другой. Например, стоимость квартиры в центре города может быть значительно выше, чем стоимость апартаментов в аналогичной локации, при этом арендный доход — практически одинаковым.
Кроме того, апартаменты во многих случаях изначально адаптированы под аренду:
— наличие ресепшн;
— охрана;
— камеры;
— сервисная инфраструктура;
— более лояльное отношение к арендаторам.
В результате инвестор получает более низкий порог входа и более короткий срок окупаемости объекта. Но многие покупатели продолжают выбирать не стратегией, а эмоцией или стереотипом: «Главное — чтобы была квартира». Хотя инвестиционная недвижимость требует совсем другого подхода.
Во время разговора выяснилась ещё одна распространённая проблема. Чтобы войти в сделку, клиентке сначала необходимо было продать имеющийся объект в другом городе. Но продажу она откладывала, потому что не понимала, что именно будет покупать в Москве и сколько это будет стоить. Получился типичный замкнутый круг: нет понимания цели — нет стратегии — откладывается решение — рынок уходит вперёд.
Именно поэтому в инвестиционной недвижимости так важно начинать не с выбора жилого комплекса и не с обсуждения скидок или рассрочек. Первый вопрос всегда должен быть другим: что именно человек хочет получить от этой покупки?
Регулярный доход? Сохранение капитала? Рост стоимости объекта? Личное проживание в будущем?
От ответа зависит абсолютно всё:
— тип недвижимости;
— бюджет;
— формат сделки;
— стратегия покупки;
— сроки входа в инвестицию.
Рынок недвижимости меняется постоянно. За несколько месяцев могут измениться цены, программы рассрочек, доступные объекты и условия покупки. Поэтому успешная инвестиция начинается не с поиска «идеального варианта», а с чёткого понимания своей цели и финансовой стратегии.
