▌ АВТОР — НАТАЛИ ЛОГИНОВА
Эксперт по недвижимости и инвестициям в жилую недвижимость. Основатель проекта Loginova Estate. Более 20 лет опыта в банковской и инвестиционной сфере. Специализируется на продаже жилой недвижимости для жизни и инвестиций, а также применяет коучинговый подход при работе с клиентами, помогая принимать стратегические решения при покупке недвижимости.
Инвестиции в недвижимость традиционно воспринимаются как один из самых надёжных способов сохранить капитал. Однако на практике сама по себе покупка квартиры ещё не является инвестицией. Ключевая ошибка, с которой я регулярно сталкиваюсь в работе, — отсутствие стратегии. Покупатель приобретает объект, не определив, какую задачу он должен решать: приносить доход от аренды, расти в цене или сохранять капитал.
Каждый из этих сценариев требует разного подхода. Квартира для аренды должна быть ликвидной и находиться в востребованной локации. Объект для перепродажи — иметь потенциал роста стоимости. Если эти параметры не учитывать, вложенные средства могут оказаться замороженными на годы.
Показательной в этом смысле стала ситуация с клиентом, который обратился ко мне уже на этапе продажи квартиры. При оценке объекта стало очевидно, что его рыночная стоимость находится на уровне среднего сегмента, а в условиях конкуренции — ближе к нижней границе. При этом изначально квартира приобреталась «как для себя»: была сделана подчистовая отделка, но на завершение ремонта не хватило бюджета, и было принято решение о продаже.
Дополнительную сложность создавало то, что вместе с квартирой клиент приобрёл машиноместо и кладовое помещение. На первый взгляд это выглядит как усиление актива, однако в реальности такие решения требуют отдельной оценки.
Когда мы начали разбирать логику покупки, выяснилось, что ключевым фактором выбора стала низкая цена локации. Это одна из самых распространённых инвестиционных ошибок. Дешёвый вход в рынок не гарантирует роста стоимости — чаще наоборот, в таких районах выше конкуренция и ниже потенциал удорожания.
Отдельный вопрос вызвала покупка машиноместа. Для однокомнатной квартиры это не всегда оправданное вложение: вероятность того, что конечный покупатель будет готов платить за него, значительно ниже, чем в сегменте семейного жилья.
С кладовым помещением ситуация оказалась ещё более показательной. Его стоимость при покупке составила около 500–600 тысяч рублей, тогда как рыночная аренда подобных помещений — в среднем 3–4 тысячи рублей в месяц. С точки зрения ликвидности продать такой объект по полной стоимости значительно сложнее, чем использовать его как дополнительное преимущество при продаже квартиры.
В результате стало очевидно, что реализовать все объекты единым лотом по желаемой цене практически невозможно. Рациональной стратегией в данном случае является раздельная продажа: квартира как основной актив, машиноместо — как отдельный продукт, а кладовое помещение — как инструмент повышения конкурентоспособности предложения.
Этот кейс наглядно демонстрирует, к чему приводит отсутствие инвестиционной логики на этапе покупки. Решения, принятые без учёта цели, напрямую влияют на дальнейшую ликвидность и финансовый результат.
Инвестиции в недвижимость начинаются не с выбора объекта, а с ответа на вопрос: какую задачу он должен решать. Стратегия включает в себя цель, срок, уровень риска и понимание рынка.
Именно системный подход позволяет превратить покупку квартиры из расхода в работающий финансовый инструмент.
